■御新 2026年起，多地纷纷公布廉租住房（以下简称“保障性租赁住房”）供应计划及相关监管标准。为更好解决新国民和年轻人的住房困难，相关政策不断优化，保障性租赁住房供应精准度、运营专业性和商业模式成熟度不断提高，实现了从基本保障到质量提升的跨越。接下来，笔者认为，各市场主体应围绕“有地方住”、“住得住”、“住得好”的新国民核心需求，推动租赁住房市场进入规范发展、资本整合、环境再造的新阶段。一是政策不断强化，精准保障，为保障租金住房市场发展开辟新空间。自 20 起25日，一系列针对住宅租赁行业的重要政策落地实施，不仅扫清了行业发展的障碍，也大大提振了市场信心。 《住宅租赁条例》于2025年7月颁布，同年9月15日起施行。在地方层面，2025年出台的《上海市人民政府办公厅关于推进商业建筑改建升级的实施意见》，明确了符合要求的“商业转住宅”路径，使模式具有可复制性和可操作性。基于这一政策，鼎晖投资于2025年12月投资6.5亿元收购百舍苏河基地项目。随后的一系列“收购、监管、运营优化、资产证券化”操作，成为上海现有商业、写字楼变租瓜拉的活生生例子需要住房。与此同时，许多地区正在通过专项债券和再融资加快购买现有商品住房，重建保障性住房项目。尤为重要的是，保障房REITs已成为盘活存量资产、满足人民生活需求的重要载体。一系列政策的结合，推动保障性租赁住房从单纯的“国计民生工程”向“盈利性、可循环性”、市场化的业务转变，增强了满足新增人口多元化住房需求的可行性。深度创新和金融产品的常态化运用，解决了保障性租赁住房经营“资产丰富、期限长”的问题。住宅租赁REIT市场的扩大和融资的常态化是发挥行业资金循环优势的关键因素。数据显示，截至年底截至2025年，全国已发行8只住宅租赁REITs，大部分产品保持95%以上的高出租率。 2025 年住宅租赁 REIT 的新增融资和扩大融资将占当年公共 REIT 筹集资金总额的 10.16%。从8只租赁住房REITs的营业利润业绩来看，行业整体具有“现金流稳定、扩张增长”的显着特点。例如，陈先生的关地REITs季度营业利润由于资产整合规模扩大，一直稳定在4500万元至4700万元区间。华夏基金华润有巢房产信托初始融资规模超过11亿元，并于2025年12月完成项目首次扩容，融资规模达到11.33亿元，扩容实现了原持有人99.51%的高参与率。项目累计股息率s上市以来占比已超过4%，成为各机构长期资产配置的热门标的。金融产品创新对保租房地产市场的影响远远超出了经济层面。公募REIT退出通道将让行业经历一个“投资公募REIT后，募集的资金可以立即回流，继续投资新项目开发”的闭环，形成“建多、挂牌、储备多”的循环。三是市场主体多元化参与和核心资产扩张，重塑了保障租房行业新的竞争环境。目前，保障租赁房地产市场格局正在逐步形成。地方国有企业、金融机构等相互合作、优势互补，而且基础资产类型也日益多元化。从保障性租赁住房供应渠道来看，行业资产容量充足、来源多样，保障性租赁住房制度覆盖的资产类别范围不断扩大。首先，不少地方政策明确支持现有商品住房的购买、储存和改建为保障性住房。其次，大型商业资产可以转化为长租公寓。土地属性的可互换性使得这些资产随后能够被纳入具有租金保障的住房系统中。三是验证写字楼等闲置资产转为保租住房的可能性。例如，一些金融机构投资收购闲置办公室的建筑物，并与专业运营商合作，对这些空间进行改造和运营。双方将按照约定分享超额收益，并对休眠和休眠状态进行高效修复。不良资产。这意味着租赁住房REITs的资产已经从单户住宅扩展到多种类型的企业。未来，行业有望形成“发行+扩容+新应用”的良性循环。当然，保租住房是民生的基本属性。在鼓励多种市场主体参与的同时，也必须关注资本介入导致地租暴涨的问题。从目前市场运行状况来看，无论何种合作模式，市场的主旋律都是资本流入后通过规模化运营降低行业整体成本。据券商测算，上海保障性租赁住房的租金比周边商品房低15%至20%。这不仅满足了新公民的“落户”需求，也确保企业经营的可持续性，保持人民群众生命安全和市场化经营之间的平衡。展望未来，随着保障性住房政策体系的日趋完善，市场主体的差异化竞争和创新，将推动行业从“标准化供应”向“个性化满足”转变，更好地满足“住得起”、“住得舒心”的新国民新需求。这意味着长租公寓资产的清算将进入更加碎片化、多元化的发展阶段，为租金保障的房地产市场发展打造新的生态系统。
（编辑：王婉莹）